Сфера купли-продажи недвижимости привлекает большое количество мошенников, чьи схемы становятся все более изощренными. Основой большинства таких схем является подделка ключевых документов, подтверждающих право собственности или полномочия на совершение сделки.
Издание «РБК-недвижимость» уточнило, как распознать подделку документов при сделке и избежать финансовых потерь. Эксперты перечислили критичные ситуации, выделили суть мошенничества, варианты подделки и действия, как обезопасить себя в указанных случаях. Старший юрист международной консалтинговой компании STREAM Анастасия Гришина приняла участие в комментарии проблемы.
Ключевые моменты
⇒ Дарственная от умершего собственника
⇒ Договор купли-продажи по фальшивой доверенности
⇒ Подставной наследник со свидетельством без нотариального заверения
⇒ Постановление о снятии ареста с недвижимого имущества
⇒ Закладная
- Дарственная от умершего собственника
Суть мошенничества
Покупателю представляют договор дарения (дарственную), якобы составленный прежним владельцем, который на самом деле уже умер. Сделку совершает мошенник, выдающий себя за одаряемого по этому договору.
Что должно насторожить
Главное противоречие — дата государственной регистрации перехода права (или дата удостоверения договора) позднее даты смерти собственника, указанной в выписке из ЕГРН. Любой нотариус или регистрирующий орган должен проверить этот факт, но мошенники могут представить поддельное свидетельство о смерти с другими данными, предупреждают эксперты.
Если договор нотариальный, то подпись и печать могут быть поддельными. Также возможны неточности в ЕГРН — например, будет указан иной правообладатель (например, наследник) или основание приобретения права, уточняет Анастасия.
Дарение не может быть осуществлено:
- от малолетних детей;
- от недееспособных граждан;
- учителям со стороны учеников и их родственников,
- врачам от их пациентов;
- лицам, занимающим государственные должности, в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей;
- между коммерческими организациями.
Дарение имущества, находящегося в долевой собственности, допускается при наличии согласия других собственников, на основании ст. 253 ГК РФ, разрешение на такого вида сделку потребуется и от супруга дарителя.
Последствия
Сделка является ничтожной, так как заключена лицом, не имевшим на то права. При этом покупатель теряет деньги и квартиру, которая будет возвращена законным наследникам или собственникам.
В случае если истинный наследник обратится в суд, сделка будет признана недействительной в силу ст. 166, ст. 167 и ст. 168 ГК РФ. Таким образом, покупатель квартиры теряет и объект недвижимости, и деньги, поясняет Анастасия.
Как обезопасить себя
Необходимо заказывать актуальную выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой. Обратить внимание не только на собственника, но и на дату регистрации его права и основание его приобретения.
Проверить факт жизни собственника на момент сделки можно, запросив справку из ЗАГСа или сверив данные с паспортом (если сделка при жизни). Если собственник умер, то единственным законным документом будет свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, поясняют юристы.
2. Договор купли-продажи по фальшивой доверенности
В доверенности должно быть прямое указание на право продажи, получения денег и регистрации перехода права
Суть мошенничества
Сделку со стороны продавца заключает не собственник, а лицо с поддельной или недействительной доверенностью.
Что должно насторожить
Серьезные проблемы могут принести:
- поддельная подпись и печать нотариуса. Мошенники создают качественные копии;
- просроченный срок действия. В доверенности обязательно указан срок. Просроченная доверенность недействительна;
- отсутствие необходимых полномочий. В доверенности должно быть прямое указание на право продажи, получения денег и регистрации перехода права;
- непроверенный нотариус. Данные нотариуса, его печать и подпись можно проверить через реестр нотариальных действий на сайте ФНП;
- несоответствие реестрового номера доверенности ее содержанию. Например, подделывается реестровый номер, который принадлежит не доверенности, а другому документу, например, оферте о преимущественном праве покупки. Покупатель может не обратить внимание на последние цифры в документе и попасть в заблуждение.
Последствия
Потерпевший владелец имеет право обратиться в суд и потребовать возврата имущества, несмотря на покупку объекта имущества добросовестным покупателем. И покупатель может лишиться как купленной квартиры, так и заплаченных за нее денег.
Как обезопасить себя
С 2015 г. все нотариальные доверенности печатаются на специальных бланках с QR-кодом, который можно отсканировать для проверки подлинности документа. Злоумышленники создают фальшивые сайты, неотличимые от официального ресурса нотариата, и размещают на поддельных доверенностях свои QR-коды. Если сканировать такой код обычной камерой смартфона, можно попасть на мошеннический сайт с ложным подтверждением подлинности документа. Визуально сайт выглядит легитимно, поэтому жертва не подозревает обмана. Надежный способ защиты — проверять QR-коды исключительно через официальное мобильное приложение «Нотариат.рф», только оно гарантирует переход на подлинный реестр доверенностей.
Также можно найти контакты нотариуса, который удостоверял доверенность, позвонить и убедиться в соответствии документа закону. Можно также обратиться к любому нотариусу и попросить изготовить нотариально заверенную копию документа из реестра. Нотариус имеет доступ к полному тексту доверенности в закрытой базе данных, он сверит документ с оригиналом и либо выдаст заверенную копию, либо письменно подтвердит несоответствие. Это может уберечь от потери имущества или денежных средств.
3. Подставной наследник со свидетельством без нотариального заверения
Суть мошенничества
Мошенник представляет поддельное свидетельство о праве на наследство, выданное якобы нотариусом, и продает унаследованное имущество.
Как подделывают и что должно насторожить
Покупателя должна насторожить неправильная форма документа. Мошенники могут использовать устаревшие бланки или сделать ошибки в оформлении. Номер свидетельства о праве на наследство может отсутствовать на сайте ФНП. Иногда встречаются документы с поддельной подписью и печатью нотариуса.
Последствия
При признании сделки ничтожной имущество будет возвращено законным наследникам, а покупатель потеряет все средства.
Как обезопасить себя
На сайте ФНП в разделе «Реестр наследственных дел» можно получить информацию о наличии наследственного дела и в производстве какого нотариуса оно находилось. Если дело отсутствует, воспользуйтесь разделом «Проверка доверенностей по реквизитам». Покупатель оперативно получит ответ о действительности доверенности и сведения о ее отмене, разъясняет Анастасия.
Получить справку об объекте недвижимости можно на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». После внесения данных на квартиру появится информация о праве на объект. Сравните данные с реквизитами ДКП, добавляет эксперт.
4. Постановление о снятии ареста с недвижимого имущества
Ипотека и выдача закладной всегда регистрируются в Росреестре и видны в выписке из ЕГРН.
Суть мошенничества
Чтобы продать арестованную недвижимость, мошенники подделывают постановление о снятии ареста.
Как подделывают и что должно насторожить
Арест — это обременение, которое всегда отражается в выписке из ЕГРН. Если в ней арест есть, а продавец показывает постановление о его снятии, но в выписке оно не исчезло, то документ почти наверняка поддельный. Поддельное постановление также может иметь неточности в реквизитах, подписи, печати.
Последствия
Покупатель приобретает имущество с обременением. Арест не снимается, и новый собственник не сможет распоряжаться имуществом (продать, подарить, заложить), а в худшем случае имущество может быть реализовано в рамках исполнительного производства, поясняет Анастасия.
Как обезопасить себя
Руководствоваться только данными выписки из ЕГРН, а не пристава и помнить, что обременение считается снятым только с момента внесения записи в реестре. Если арест снят недавно, нужно запросить у продавца оригинал постановления и проверить его у судебного пристава-исполнителя, которому оно адресовано.
5. Закладная
Суть мошенничества
Продажа имущества, обремененного ипотекой, без ведома банка. Мошенник может скрыть наличие закладной или представить поддельный документ о ее погашении.
Как подделывают и что должно насторожить
Ипотека и выдача закладной всегда регистрируются в Росреестре и видны в выписке из ЕГРН. Но злоумышленники могут на самой закладной поставить фальшивый штамп о погашении.
Последствия
Банк может аннулировать сделку, если она была проведена без его согласия. Покупатель может потерять как квартиру, так и деньги, утверждает Анастасия.
Как обезопасить себя
Надо запросить у собственника актуальную выписку из ЕГРН на квартиру и сравнить данные, указанные в закладной. Также можно затребовать у продавца согласие банка на сделку, резюмирует Анастасия.
Подробнее на РБК