Верховный Суд РФ в ноябре 2025 г. опубликовал новый обзор судебной практики, посвященный рассмотрению споров, связанных с предоставлением и использованием публичных земельных участков для строительства.
Обзор охватывает широкий спектр вопросов, имеющих формирующее значение для обеспечения единообразных подходов судебной практики: условия предоставления публичных земельных участков для строительства недвижимости; особенности договоров аренды участков, находящихся в публичной собственности для завершения строительства; распоряжение публичными участками и размещенными на них объектами недостроя, которые могут быть изъяты по основаниям ГК РФ; а также специфику предоставления земельных участков многодетным семьям.
Вопросы о применении норм, регламентирующих комплексное освоение территорий для жилищного строительства, юристами STREAM выделены в отдельный материал. Другие же дела и выводы по ним послужили предметом данного изучения.
I. Предоставление публичных земельных участков для строительства и завершения строительства объектов недвижимости
Кейс 1: Отказ в аренде участка под антенну
Суть дела: Оператор связи обратился в ОМСУ за согласованием аренды участка под антенну высотой 30 м, но получил отказ из-за отсутствия подходящего ВРИ в градостроительном регламенте для данной зоны.
Позиция суда: Суды оператору отказали. Аренда не требуется для антенн (АМС) до 50м.
Значение: Оператор выбрал неверный способ оформления прав (аренда), тогда как закон предусматривает размещение таких объектов без предоставления участка, но при соответствующем разрешении.
1.1 В другом же деле суды признали отказ ОМСУ в выдаче разрешения правомерным, так как размещение объектов связи не соответствовало нормам расстояния от них до жилых домов.
II. Заключение, изменение, расторжение договоров аренды ЗУ, находящихся в публичной собственности, для завершения строительства
Кейс 2: Защита прав собственника: изменение ВРИ арендованного участка недопустимо
Суть дела: Арендатор, получивший участок для строительства здания, обратился за разрешением на условно разрешенный ВРИ («гостиничное обслуживание»). Администрация отказала, арендатор оспорил отказ в суде.
Решение ВС РФ: ВС РФ поддержал администрацию ¾ арендатор (в отличие от собственника) связан условиями договора и целевым использованием участка. Изменение ВРИ участка для строительства объекта невозможно в одностороннем порядке и требует изменения договора с согласия арендодателя. У арендатора не было препятствий достроить объект по первоначальному назначению.
Значение: Решение направлено на защиту прав собственника участка и соблюдение договорных обязательств. Воля арендатора на использование участка, не предусмотренное договором, не может ущемлять права собственника. Наличие условно разрешенного ВРИ в градостроительном регламенте не обязывает арендодателя менять договор аренды. Изменение договора возможно только по основаниям ГК РФ.
Кейс 3: Защита застройщика, начавшего строительство до изменения градостроительного регламента
Суть дела: Застройщику спорткомплекса (с готовностью 85%) отказали в разрешении на строительство из-за новых ПЗЗ, хотя на момент начала строительства ВРИ соответствовали.
Позиция ВС РФ: Решения отменены, дело направлено на пересмотр. Застройщик имеет право завершить строительство и использовать объект по первоначальному назначению, если это безопасно и соответствовало регламенту на момент заключения договора.
Значение: Решение защищает права застройщиков от изменений градостроительной документации, подчеркивает приоритет стабильности гражданского оборота.
Кейс 4: Защита прав арендатора, завершившего строительство, несмотря на истечение срока аренды
Суть дела: Арендатор построил объект, но ему отказали в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и заключении нового договора аренды из-за истечения срока старого и реализации права на однократную аренду без торгов.
Решение ВС РФ: Решения отменены, дело направлено на пересмотр. Факт завершения строительства подтвержден надзорным органом. Завершение строительства позволяет арендатору оформить документы.
Значение: Завершенное строительство исключает возможность изъятия объекта публичным собственником. Истечение срока аренды не является препятствием для заключение нового договора на оформление прав и эксплуатацию объекта, а также для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Соблюдается баланс публичных и частных интересов.
Нельзя создавать ситуации, когда истечение срока аренды становится препятствием для оформления прав на построенный объект.
Кейс 5: Защита прав арендатора при устранении нарушений договора аренды
Суть дела: Администрация требовала в суде расторгнуть договор аренды участка, так как арендатор более трех лет не использовал его для ИЖС. Суды удовлетворили требование.
Решение ВС РФ: Акты судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Существенное нарушение договора аренды может быть основанием для расторжения только в том случае, если оно не устранено в разумный срок. На момент обращения арендодателя в суд арендатор возвел жилой дом и зарегистрировал на него право собственности.
Значение: Решение направлено на защиту прав арендатора, устранившего нарушение договора. Формальное наличие нарушения не может автоматически приводить к расторжению договора, если арендатор предпринял меры для его устранения.
Кейс 6: Суд заступился за арендатора: ответственность за «скрытые» ограничения на участке
Суть дела: Арендатор заключил с администрацией договор аренды участка под ИЖС. Позже выяснилось, что строительство на нем невозможно из-за проходящего газопровода. Арендатор потребовал в суде возместить убытки и уплаченные платежи, поскольку администрация не сообщила о наличии газопровода. Три инстанции ему отказали.
Позиция ВС РФ: Акты судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Арендодатель обязан предоставить имущество в соответствии с условиями договора и отвечает за невозможность его использования по независящим от арендатора причинам. Также важно, что информация об охранной зоне газопровода внесена в ЕГРН после заключения договора.
Значение: Решение защищает права арендаторов, когда из-за скрытых обременений целевое использование участка невозможно, и позволяет требовать возмещения убытков (включая внесенные платежи). Спор подчеркнул добросовестность сторон при заключении договора аренды.
Спор подтверждает ответственность уполномоченного органа при передаче ЗУ в аренду: арендодатель обязан достоверно информировать об ограничениях, не очевидных арендатору.
Кейс 7: О продлении аренды публичного земельного участка по Закону № 58-ФЗ
Суть дела: Арендатор публичного ЗУ обратился в ОМСУ с заявлением о продлении договора аренды на три года. ОМСУ отказал, поскольку санкции не влияют на деятельность арендатора. Суды первых инстанций поддержали отказ.
Позиция суда кассационной инстанции: Отказ ОМСУ признан незаконным. Указанный закон дает арендатору право на продление аренды ЗУ на три года, если срок действия договора не истек и у ОМСУ нет сведений о нарушениях использования участка.
Значение: Предоставление права на продление аренды не зависит от доказательств влияния санкций на деятельность арендатора. Право на продление применяется ко всем арендаторам независимо от того, пострадали ли они от санкций. Цель нормы закона – минимизация санкционных последствий и повышение устойчивости экономики в условиях внешнего давления.
Кейс 8: Уведомление о прекращении договора не препятствует продлению аренды по ФЗ № 58-ФЗ
Суть дела: Застройщик подал заявление в ОМСУ о продлении договора аренды ЗУ на три года по ФЗ № 58-ФЗ. ОМСУ отказал, сославшись на направленное арендатору уведомление о расторжении договора по окончании срока. Суды удовлетворили требование арендатора о продлении договора.
Значение: Уведомление ОМСУ о прекращении договора аренды и начале досудебной процедуры не ограничивает право арендатора на продление договора по ФЗ № 58-ФЗ. Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа, и уведомление о прекращении договора в него не входит, если нет нарушений использования участка.
Кейс 9: О расторжении договора аренды в Москве: соблюдение интересов сторон
Суть дела: ДГИ Москвы предоставил застройщику ЗУ в аренду. Через пять лет договор был расторгнут из-за отсутствия разрешения на строительство. Арендатор оспорил расторжение. Суды первых инстанций поддержали ДГИ, но кассация признала сделку недействительной.
Позиция суда: Одностороннее расторжение договора аренды незаконно, если отсутствие разрешения на строительство вызвано действиями самого арендодателя (уполномоченного органа). Арендатор принял меры для исполнения обязательств, но задержка выдачи разрешения была вызвана нарушениями сроков и изменением требований органами власти, что потребовало необходимость получения нового градостроительного плана.
Значение: Расторжение договора в такой ситуации предполагает необоснованное преимущество для уполномоченного органа. Важно соблюдение баланса интересов, исключающие злоупотребления со стороны органа власти. Поддерживается стабильность инвестиций в строительство на арендованных участках.
III. Распоряжение публичными ЗУ и расположенными на них объектами незавершенного строительства, которые могут быть изъяты в порядке ст. 239.1 ГК РФ
Кейс 10: Об изъятии недостроя: истечение срока аренды
Суть дела: Администрация просила в суде изъять и продать с торгов объект незавершенного строительства (магазин) на арендованном участке. Первая инстанция требование удовлетворила, апелляция отменила, кассация восстановила решение первой инстанции.
Позиция суда кассационной инстанции: Договор аренды истек, строительство не завершено. Уполномоченный орган обратился в суд в течение шести месяцев после истечения срока аренды. Требование удовлетворено, так как арендатор не доказал, что просрочка строительства произошла из-за действий органов власти или организаций, эксплуатирующих сети, к которым должен быть подключен объект.
10.1 В другом деле арендатор доказал вину администрации, не обеспечившей проезд к участку ИЖС, на который он рассчитывал при заключении договора.
Кейс 11: Об освобождении участка после аренды — ст. 622 ГК РФ неприменима к недострою
Суть дела: ОМСУ потребовал от собственника недостроя освободить участок после истечения срока аренды. Суды первых инстанций удовлетворили требование.
Позиция суда кассационной инстанции: Акты отменены. Норма ст. 622 ГК РФ, регулирующая возврат арендованного участка, не является основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению его от объекта недвижимости.
Значение: Если на участке недострой возведен правомерно, применяются специальные нормы об изъятии через торги. Если недострой имеет признаки самовольной постройки, вопрос о сносе решается по другим правилам ГК РФ. Уполномоченный орган должен заявлять требования относительно судьбы недостроя, а не просто требовать освобождения участка по ст. 622 ГК РФ.
Кейс 12: Пропуск срока изъятия недостроя обязывает возобновить аренду
Суть дела: Собственнику недостроя отказали в продлении аренды земли для завершения строительства (право на однократное заключение договора аренды уже было реализовано). Он оспорил отказ в суде. После решения об отказе уполномоченный орган также подал в суд иск о продаже объекта с торгов.
Позиция ВС РФ: Если орган не использовал право на изъятие недостроя в шесть месяцев после окончания договора аренды, собственник имеет право на заключение нового договора для завершения строительства. Отказ ОМСУ препятствует собственнику достроить объект и ввести его в эксплуатацию, нарушает право собственности и баланс интересов.
Значение: При прекращении договора аренды участка публичный собственник не может распорядиться ни недостроем, ни самим участком без решения суда о судьбе участка. Решение стимулирует завершение строительства и защищает от необоснованного лишения собственности.
12.1 В другом деле ВС РФ обосновал аналогичную позицию. Собственник недостроя ИЖС имеет право на аренду участка для завершения строительства, если публичный собственник в срок не обратился в суд об изъятии объекта с торгов. Право на заключение договора аренды даже при ранее предоставленном участке обусловлено тем, что арендатор строил дом, исходя из финансовых возможностей и иждивении несовершеннолетних детей.
12.2 В ином случае договор аренды участка был расторгнут по соглашению сторон до истечения трех лет. На участке остался недострой, возведенный в период аренды по разрешительной документации. Участок не был предоставлен другому лицу, а уполномоченный орган в срок после прекращения аренды не требовал в суде изъятия объекта. Следовательно, заявитель сохраняет право на однократную аренду участка для завершения строительства. Суды удовлетворили его требование.
12.3 В схожем деле суд удовлетворил требование об изъятии ИЖС на торгах, заявленное ОМСУ по истечении шести месяцев после окончания аренды. Собственник реализовал право на однократную аренду для завершения строительства, но не закончил его в срок. Нарушение сроков не связано с действиями органов власти. После истечения аренды собственник повторно за участком не обращался. Поэтому обращение ОМСУ в суд в срок не является безусловным основанием для отказа в изъятии объекта на торгах.
V. Иные вопросы, связанные с предоставлением публичных ЗУ
Кейс 18: Проживание важнее регистрации: о праве многодетных на землю
Суть дела: Многодетному отцу отказали в бесплатном участке из-за отсутствия постоянной регистрации детей в регионе, несмотря на требование закона о проживании всех членов семьи на территории субъекта. Суды поддержали отказ.
Позиция ВС РФ: Решения отменены. Регистрация — не определяющий фактор проживания. Важны иные обстоятельства (собственность, обучение детей и др.). Отсутствие прописки — не основание для отказа, если семья фактически проживает в регионе.
Значение: Право на бесплатную землю для многодетных связано с фактическим проживанием всей семьи на данной территории, а не с регистрацией. Отказ из-за отсутствия прописки при наличии доказательств проживания незаконен. Это решение обеспечивает справедливый подход к реализации социальных гарантий.
Кейс 19: Земля многодетным: какие сделки учитываются
Суть дела: Семье отказали в бесплатном ЗУ, так как отец в 2018 г. до рождения третьего ребенка (2024) и приобретения статуса многодетной семьи продал свой участок. Суды посчитали отказ правомерным, ссылаясь на региональный закон, запрещающий отчуждение земли членами многодетной семьи.
Позиция ВС РФ: Решения судов отменены. Учитываются обстоятельства после приобретения семьей статуса многодетной. Сделка по отчуждению участка, совершенная до рождения третьего ребенка, — не основание для отказа в предоставлении земли.
Значение: Для предоставления бесплатной земли многодетным семьям учитываются обстоятельства после приобретения семьей этого статуса. Сделки по отчуждению земли до этого момента не имеют значения. Это решение содействует праву многодетных на бесплатное получение земельного участка.
Кейс 20: Когда возраст детей не влияет на право многодетных на землю
Суть дела: Многодетная семья оспорила в суде региональную норму, позволяющую снять с учета и отказать в бесплатном земельном участке, если ко дню его предоставления отсутствует справка об очном обучении детей старше 18 лет.
Позиция ВС РФ: Нельзя лишать многодетную семью права на землю из-за достижения ребенком определенного возраста, если на момент постановки на учет обстоятельства соответствовали всем требованиям закона.
Значение: Произвольный отказ уполномоченного органа от выполнения публичных обязательств недопустим. Региональная норма противоречит федеральному законодательству.
Приведенные решения направлены на поддержание:
- стабильности гражданского оборота;
- соблюдения баланса между публичными интересами (градостроительные нормы, развитие инфраструктуры) и частными правами (собственников, арендаторов, застройщиков);
- защиты добросовестных участников — приоритет отдается защите прав тех, кто действует разумно и добросовестно, соблюдает закон и договорные обязательства, а также оперативно устраняет допущенные нарушения;
- недопустимости применения формального подхода — фиктивное наличие нарушений не должны автоматически приводить к негативным последствиям, если участник договора принимает меры для устранения нарушений или завершения строительства.
Несмотря на необходимость получения согласований и соблюдения формальностей, суды учитывают реальные обстоятельства дел и стремятся к справедливому разрешению споров. Эти тезисы могут быть полезны участникам правоотношений при принятии решений в сфере строительства и недвижимости.