Евгения Пешкова, старший партнер международной консалтинговой компании STREAM, отвечает на вопросы о правовой природе лизинга
Покупка жилья в лизинг
Лизинг жилой недвижимости — не новый инструмент на российском рынке, но он развивается на фоне высокой стоимости ипотеки и стремления граждан искать более гибкие модели финансирования.
Чтобы оценить его осмысленно, необходимо видеть не только юридическую конструкцию, но и то, как распределяются экономические интересы сторон.
♦ Вопрос № 1: что такое лизинг (аренда с правом выкупа)?
Лизинг жилья можно представить, как гибрид аренды и долгосрочного финансирования, который позволяет жить в квартире сразу, а собственником стать позже, по мере внесения платежей.
По сути, это структурированная сделка между тремя участниками: продавцом квартиры, лизингодателем и лизингополучателем.
Лизингодатель — чаще всего профессиональная лизинговая компания, которая приобретает выбранный объект в свою собственность, используя собственные или заемные средства.
Лизингополучатель получает квартиру во владение и пользование и ежемесячно вносит платежи, которые включают возмещение стоимости квартиры и вознаграждение лизинговой компании.
Иными словами, лизингополучатель не просто платит за проживание — он постепенно возвращает лизингодателю вложенные им инвестиции, что делает лизинг не потребительской, а финансовой и инвестиционной конструкцией.
Права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством РФ, Федеральным законом № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и договором лизинга.
Ключевой элемент здесь — это право выкупа. Закон (п. 1 ст. 19 164-ФЗ) прямо позволяет закрепить в договоре, что по окончании срока лизинга объект переходит в собственность лизингополучателя, а при согласовании сторон — и раньше.
Это правило опирается на общеизвестный механизм ст. 624 ГК РФ: арендатор может приобрести имущество в собственность, если он полностью оплатил установленную договором выкупную цену.
Конструкция работает прозрачно: пока выплаты не завершены, собственником является лизингодатель, а после окончательного расчета лизингополучатель вправе зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
КС РФ в постановлении № 20-П от 20.07.2011 года подтвердил именно такой экономический смысл лизинга: лизингодатель выступает в роли финансирующего инвестора, а лизингополучатель — пользователя, постепенно выкупающего имущество.
Поэтому лизинг жилья — это не «аренда с опцией купить», как это часто объясняют на бытовом уровне, и не ипотека, где собственность возникает сразу с обременением. Это инвестиционная модель отсроченного приобретения, где право собственности появляется в финальной точке, а все промежуточные платежи — это способ компенсировать стоимость объекта и доходность вложенных средств.
Именно поэтому лизинг не следует воспринимать как упрощенный вариант ипотеки. Это другой финансовый инструмент: он дает доступ к проживанию сегодня, но право владеть — позже, и работает прежде всего там, где покупатель ценит гибкость входа, а не минимизацию переплаты.
Риски
В связи с особенностью лизинга (право собственности на объект принадлежит лизингодателю до полной выплаты – ч. 1 ст. 11 164-ФЗ) следует помнить о следующих рисках:
- Риск банкротства или финансовых проблем лизингодателя
Пока квартира принадлежит лизингодателю, она включена в его имущественный контур. Если компания столкнется с финансовыми затруднениями — от ареста счетов до банкротства — объект может быть вовлечен в конкурсную массу или залоговые споры.
Лизингополучатель в этой ситуации оказывается не покупателем, а кредитором с ограниченными правами, причём далеко не в приоритетной очереди.
- Риск пересмотра условий договор
Договор лизинга — инструмент с высокой степенью договорной свободы. В отличие от потребительского кредита или ипотеки. Это означает более жесткие санкции за просрочку, возможность досрочного изъятия объекта при нарушениях, ограниченные возможности снижать штрафные санкции в судебном порядке.
- Отсутствие возможности свободно распоряжаться жильем
В отличие от собственника лизингополучатель: не может продать объект, не может использовать его как залог, не всегда может сдавать его в аренду, ограничен в возможности производить существенные улучшения.
Квартира становится местом проживания без правового статуса собственности.
- Риск переплаты
Лизингополучатель обязан платить вознаграждение лизингодателя, возможные проценты по кредиту, который лизингодатель привлек для покупки объекта, дополнительные сборы, заложенные в структуру платежей.
Для этого необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора, а именно структурой платежа и возможностями лизингодателя изменить их размер в одностороннем порядке.
♦ Вопрос № 2: можно ли использовать лизинг для покупки вторичного жилья?
Да, законодательство допускает лизинг квартир, при этом мы не ограничены вторичным рынком, важно, чтобы объект был введен в эксплуатацию и право собственности надлежащим образом было зарегистрировано в ЕГРН.
Согласно п.1 ст. 3 Закона о лизинге, предметом лизинга могут быть непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Это означает, что квартира и без юридических ограничений может быть включена в договор лизинга.
Механизм выглядит так:
- лизингополучатель выбирает квартиру,
- лизингодатель приобретает её у продавца,
- квартира передается пользователю с платежным графиком и опцией выкупа по окончании срока.
♦ Вопрос № 3: кто может приобрести жилье в лизинг?
Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге, лизингополучателем может быть физическое или юридическое лицо.
Конкретные условия или требования к финансовой стабильности лизингополучателя зависят от конкретных условий компаний лизингодателей.
♦ Вопрос № 4: какой договор оформляется — лизинга или аренды с выкупом?
⇒ 4.1. Отличие договора лизинга от аренды с выкупом
Выкупной лизинг и аренда с правом выкупа внешне похожи: в обоих случаях человек пользуется вещью сейчас и может стать её собственником в будущем. Однако экономический смысл, распределение рисков и природа обязательств в этих двух моделях принципиально различны.
Здесь важно отметить критерии, на которую указывает ВС РФ[1]: лизинг — это форма финансирования, а аренда — форма временного пользования.
В лизинге владение и пользование — это не цель, а инструмент, конечной целью которого является переход права собственности. Аренда же устроена иначе: интерес арендатора заключается именно в пользовании вещью, и это является ценностью, а не этапом на пути к приобретению.
Это различие отражается:
- и в модели платежей
В договоре аренды — это плата именно за использование вещи; выкупная цена вносится дополнительно и, как правило, должна соответствовать рыночной стоимости имущества на момент перехода права собственности (ст. 614 и 624 ГК РФ).
В лизинге платежи включают возврат финансирования и вознаграждение лизингодателя. Поэтому дополнительная выкупная цена может быть символической, так как стоимость объекта уже включена в платежи.
- и в распределении рисков
В аренде риск случайной гибели вещи традиционно несёт арендодатель: если вещь погибла не по вине арендатора, он не обязан платить.
В лизинге иной, лизингополучатель продолжает вносить платежи даже если объект утратил потребительскую ценность или был поврежден, и даже если вещь временно недоступна (Обзор судебной практики ВС РФ от 27.10.2021). Это связано с тем, что предметом обязательства в лизинге является возврат предоставленного финансирования, а не плата за фактическое использование.
⇒ 4.2. Требования к договору лизинга
Российское гражданское право исходит из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ): стороны могут определять содержание сделки по своему усмотрению. Однако свобода работает только до момента, пока не затронуты существенные условия, без которых договор не считается заключённым (ст. 432 ГК РФ).
Обязательное содержание договора урегулировано ст.15 Закона о лизинге.
Для лизинга таким существенным условием является предмет договора: имущество должно быть описано так, чтобы его нельзя было перепутать ни с каким другим. Если квартира указана неопределённо — без кадастрового номера, адреса, площади, — договор юридически считается незаключённым, и сторона, вложившая деньги, может в итоге оказаться беззащитной.
Лизинг всегда оформляется в письменной форме, и его структура включает не только сам договор лизинга, но и обязательный договор купли-продажи между продавцом и лизингодателем: лизинговая компания обязана сначала приобрести имущество в собственность (ст. 665 ГК РФ), и только затем передать его во владение и пользование лизингополучателю.
Кроме того, для финансирования сделки могут заключаться дополнительные договоры: залоговые, гарантийные, поручительства, страхование, — и их появление отражает финансовую модель сделки и распределение рисков.
Все обязательства сторон должны быть сформулированы однозначно: лизингодатель приобретает и передает имущество, лизингополучатель принимает и выплачивает лизинговые платежи в согласованном размере и по фиксированному графику.
Если график расчетов не определен или допускает произвольный пересмотр, договор превращается в инструмент давления.
Одно из ключевых условий договора — это то, что происходит с объектом в конце срока, он возвращается лизингодателю или переходит в собственность лизингополучателя. Без прямо и детально предусмотренного механизма выкупа лизинг юридически трактуется как обычная аренда.
Наконец, договор может предусматривать перечень нарушений, при которых лизингодатель вправе изъять объект, и формулировки в этих пунктах должны быть максимально ясными, в противном случае это создает скрытый риск.
⇒ Также знакомьтесь с комментариями Евгении на страницах РБК
[1] Пункт 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утвержденного Президиумом ВС РФ 27.10.2021 г.