Два арендных спора, рассмотренные Верховным судом РФ на прошлой неделе, могут оказать влияние на ход судебной практики. Расскажем подробнее.
✔️ДГИ против «Европейской экономической компании»: спор о ставке аренды участка с ОКН (А40-69563/2023).
- Первый вопрос: следует ли применять льготную ставку арендной платы для земельных участков с объектами культурного наследия, если участок используется в коммерческих целях, и это предусмотрено договором, или приоритет имеют общие правила, основанные на виде использования?
Обстоятельства: ДГИ и общество заключили договор аренды ЗУ с расположенным на нём зданием памятника культуры — «Усадьбой Черткова». Общество использует его под торговлю и кафе. Согласно ЕГРН для участка установлены виды разрешённого использования (ВРИ): «деловое управление», «общепит», «магазины» и другие, предназначенные для коммерческой деятельности. По договору ставка арендной платы за участок составляла 1,5% от КС ЗУ.
Позиция судов: Первая инстанция учла, что решением суда по делу № 3а-3068/2023 уже установлена КС исходного участка, посчитала иск ДГИ о взыскании задолженности арендной платы по ставке 1,5 % обоснованным (ПП Москвы от 25.04. 2006 г. № 273-ПП).
Апелляция и кассация снизили ставку, опираясь на льготу для участков с ОКН. Они руководствовались ст. 5 закона № 73-ФЗ об ОКН. Если участки относятся к землям историко-культурного назначения, их правовой режим регулируется данным законом. Согласно п. 14 приложения № 1 к ПП № 273-ПП ставка арендной платы за них составляет 0,01 % от КС ЗУ. ДГИ обратился в ВС РФ.
Позиция ДГИ в ВС РФ
Льготная ставка, применённая из-за наличия ОКН на участке, неправомерна. Суды не учли коммерческое использование ЗУ и зданий на нем: в спорном случае 100 % площади ОКН используется в предпринимательских целях.
➡️ По мнению ДГИ, ссылка судов на статус ОКН не имеет правового значения, так как функциональное назначение здания и его фактическое использование не связаны с сохранением ОКН, а применение льготной ставки арендной платы противоречит целям земельного законодательства и будет способствовать ее искусственному занижению при отсутствии на то оснований. С этой точкой зрения согласился в итоге ВС РФ, признав позицию суда первой инстанции верной.
✔️«Общество» против колледжа: взыскание арендной платы при одностороннем расторжении договора (А40-290648/2023).
- Второй вопрос: достаточно ли для прекращения аренды уведомления об отказе и освобождения помещения при признании этого факта арендодателем, если нет акта и прямого отказа от продления?
Обстоятельства: Общество требовало взыскать с колледжа арендную плату за помещение. Три инстанции иск удовлетворили.
Колледж арендовал у общества помещение на три года. До государственной регистрации договор считался краткосрочным (11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи). Если в этот срок стороны его не зарегистрируют, он будет автоматически возобновляться на тот же срок, либо если одна из сторон письменно откажется в пролонгации не позднее, чем за 30 дней до окончания договора.
По требованию арендатора договор может быть расторгнут досрочно, если: арендодатель не предоставил помещение, создает препятствия либо помещение имеет недостатки. Досрочное расторжение по данным основаниям производится уведомлением за 30 дней до расторжения договора.
Между тем колледж предложил арендодателю расторгнуть договор, так как помещение ему для его деятельности не подошло. Общество ему отказало, поскольку у колледжа такое право отсутствовало, исходя из оснований, перечисленных в договоре. Тогда колледж уведомил общество об одностороннем отказе, составил односторонний акт возврата, освободил помещение и передал ключи охраннику. Общество обратилось в суд.
Позиция судов: долг взыскан. Помещение принято по акту приема-передачи без возражений. Доказательств невозможности его использования по вине арендодателя нет. У арендатора отсутствует право (по договору и ст. 612 ГК РФ) на досрочное расторжение договора. Договор по соглашению сторон или решению суда не расторгнут. Через 11 месяцев он возобновился на новый срок, поскольку арендатор должным образом не возразил против его пролонгации.
Суды отклонили довод арендатора, что его заявление об отказе от договора следует рассматривать как отказ от пролонгации, указав, что из уведомления следует намерение отказаться именно от исполнения договора, а не заявить отказ от пролонгации.
Позиция колледжа в ВС:
Договор автоматически возобновляется при условии, если одна из сторон письменно не заявит об отказе в пролонгации. Он уведомил об отказе и прекратил использование объекта, что арендодатель не оспаривает. По мнению колледжа, эти действия однозначно определяют его волю на отказ в пролонгации договора и прекращение отношений. Он считает ошибочными выводы, что после истечения указанного в договоре срока его действие пролонгировано, и поэтому арендодатель вправе взыскивать арендную плату не только за 11 месяцев, но и за последующие периоды.
➡️ В обоснование арендатор привел п. 31 Обзора ВС РФ № 2 (2020). Согласно данной позиции, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения пользования арендуемой вещью; отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды.
Иными словами, вывод о том, что освобождение помещения без оформления его возврата арендодателю подписанием акта приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от арендной платы, противоречит позиции ВС РФ. В результате Верховный суд отменил все решения нижестоящих судов, направил дело на новое рассмотрение, тем самым подтвердив положение приведенного обзора ВС РФ №2 (2020) и сложившуюся практику.
Отсутствие акта приема-передачи не означает автоматическое продление аренды и обязанности платить, если помещение фактически освобождено.