ВС РФ выработал ряд новых подходов к разрешению споров, связанных с предоставлением и использованием публичных земельных участков для строительства. Позиции по данным решениям он закрепил в своем обзоре от 19 ноября 2025 г.
Особого внимания заслуживают вопросы, связанные с применением законодательства, регламентирующего реализацию комплексного освоения территорий для жилищного строительства.
Кейс 13: Отказ в аренде под бытовые услуги на территории КРТ признан законным
Суть дела: Предпринимателю отказали в аренде участка под бытовые услуги из-за планов КРТ, несмотря на соответствие цели запроса ВРИ участка в ЕГРН. Суды посчитали отказ незаконным, так как на момент обращения решение о КРТ и документация по планировке территории отсутствовали.
Позиция ВС РФ: Решения нижестоящих судов отменены. При планировании строительства в границах КРТ, ВРИ участков устанавливаются исключительно на основании утвержденной документации по планировке территории. Ранее установленные ВРИ, не соответствующие планам КРТ, не учитываются. Аренда в целях, не связанных с КРТ, не допускается.
Значение: Приоритет планов комплексного развития территории над индивидуальными видами разрешенного использования при аренде публичных участков. В границах КРТ аренда возможна только в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и целям КРТ.
Кейс 14: О перенайме участка: уступка прав по «старым» договорам аренды разрешена
Суть дела: Комитет отказал в регистрации договора перенайма участка КРТ, заключенного на торгах в 2018 г., ссылаясь на невозможность уступки прав. Застройщик оспорил отказ в суде. Кассация поддержала позицию комитета.
Позиция ВС РФ: Кассационное определение отменено. Поскольку основной договор аренды был заключен до внесения изменений в ГК РФ (до 01.06.2015), к нему применяются прежние нормы, разрешающие перенайм участка, предоставленного для КРТ. Последующий договор аренды 2017 г. не имеет значения, так как он основан на выделении участка из первоначального. Застройщик сохраняет право переуступить свои права.
Значение: Подтвержден принцип недопустимости придания обратной силы закону. Если основной договор аренды участка КРТ был заключен до изменений в ГК РФ, арендатор имеет право на перенайм участка вне зависимости от даты заключения последующих договоров аренды, возникших из-за разделения первоначального участка.
Кейс 15: Продление срока действия аренды ЗУ, заключенного до 01.03.2025 г., в целях комплексного освоения для жилищного строительства, влечет продление срока строительства по договору
Суть дела: Арендатор, получивший участок для жилищного строительства до 2015 г., потребовал выкупа участков после продления договора аренды в порядке ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Первая инстанция отказала, сославшись на истечение срока строительства. Апелляция требование удовлетворила. Кассация вернула в силу решение первой инстанции, посчитав, что продление аренды не продлевает автоматически срок строительства.
Позиция ВС РФ: Акты нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Продление срока действия договора аренды, заключенного до 01.03.2015 в соответствии со ст. 30.2 ЗК РФ для жилищного строительства, влечет продление срока строительства по такому договору. Арендатор имеет право на выкуп участков, образованных в границах КРТ, при соблюдении действовавших п. 5 и 6 ст. 30.2 ЗК РФ.
Значение: Продление сторонами срока действия договора аренды участка влечет возможность осуществления арендатором его мероприятий, в том числе продление срока строительства и реализацию арендатором исключительного права на выкуп участков, образованных в границах КРТ, при соблюдении условий п. 5 и 6 ст. 30.2 ЗК РФ.
Иное толкование противоречит целям федерального закона № 98-ФЗ и может привести к нарушению прав застройщиков публичных земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, на использование участка по назначению и ставит таких арендаторов в неравное положение с иными арендаторами публичных земельных участков, предоставленных для строительства объектов недвижимости.
Кейс 16: Договор КРТ: плата возвращается, если строительство запрещено
Суть дела: Администрация требовала от застройщика передачи квартир, а застройщик требовал признать договор КРТ недействительным и вернуть деньги, уплаченные за право заключения договора. Нижестоящие суды поддержали администрацию.
Позиция ВС РФ: Акты судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Если исполнение договора КРТ невозможно из-за обстоятельств, за которые отвечает публично-правовое образование (например, запрет на строительство объектов на данной территории), арендная плата возвращается застройщику. ОМСУ обязано предоставить встречное исполнение, а невозможность этого исполнения прекращает встречную обязанность застройщика.
Значение: Подтвержден принцип взаимности обязательств в договоре КРТ. Если развитие застроенной территории невозможно по вине органов власти, они обязаны вернуть полученное встречное предоставление, так как ничего не предоставили взамен.
Кейс 17: Завершение строительства КРТ прекращает обязанность по арендной плате
Суть дела: Арендодатель требовал от собственника построенных объектов недвижимости плату за аренду земельных участков, предоставленных для КРТ, исходя из ставок договоров 2013 года. Первая инстанция отказала, апелляция и кассация поддержали требование.
Позиция ВС РФ: Акты апелляционной и кассационной инстанций отменены. После возведения на публичном земельном участке, предоставленном в аренду в границах КРТ, объекта недвижимости и регистрации права собственности застройщика на него, прекращается обязанность по внесению арендной платы за участок, занятый таким объектом, в размере, установленном аукционной документацией.
Значение: Подтверждено, что обязательства по внесению платы в рамках договоров аренды ЗУ для КРТ прекращаются после завершения строительства объектов недвижимости и регистрации права собственности на них. Новый собственник не наследует обязательства арендатора-застройщика по оплате в размере, предусмотренном договорами, заключенными на период освоения жилищного строительства.
Ключевые тенденции и их значение
Изучив представленные в обзоре кейсы, можно выделить несколько определяющих тенденций, которые отметил высший суд, анализируя применение законодательства, реализующего комплексное освоение территорий для жилищного строительства.
◊ Защита интересов добросовестных застройщиков
Суд последовательно выступает в защиту прав застройщиков от необоснованных препятствий со стороны органов власти. Подчеркивается необходимость соблюдения баланса интересов общества и инвесторов, вкладывающих значительные средства в развитие территорий.
◊ Приоритет утвержденной документации по планировке территории в зонах КРТ
Конкретизировано, что в зонах развития территорий любое строительство и определение ВРИ земельных участков должно осуществляться строго по утвержденной документации по планированию территории. Это направлено на обеспечение комплексного и системного развития территорий в соответствии с утвержденным планом.
◊ Применение принципа недопустимости придания обратной силы закону
Подтверждена важность этого принципа при рассмотрении споров, связанных с договорами аренды, заключенными до внесения изменений в законодательство.
◊ Важность договорных обязательств и их взаимность
ВС РФ подчеркивает необходимость взаимности обязательств между органами власти и застройщиками. В случае, если исполнение договора становится невозможным по вине властей, застройщик имеет право на возврат уплаченных средств.