Президиум ВС РФ 22 декабря 2025 г. утвердил новый обзор судебной практики № 4 (2025), в котором привел ряд формирующих кейсов по различным категориям споров, а именно: споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав; споров, возникающих из договорных и обязательственных отношений; практики применения земельного и градостроительного, а также налогового законодательства. Знакомим вас с наиболее интересными и актуальными из них.
Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
- Если орган местного самоуправления незаконно отказывает арендатору в передаче земли в собственность, арендная плата не должна превышать размер земельного налога
Фабула: Администрация потребовала возместить с гражданина долг по аренде земельного участка, несмотря на то, что ранее суд признал незаконным отказ в приватизации этого участка.
Позиция ВС РФ: Начисление аренды неправомерно с момента нарушения права на выкуп. В противном случае нарушение права арендатора на приобретение участка в собственность было бы для администрации более выгодным, чем его реализация. Аренда не должна превышать размер земельного налога, как если бы участок был в собственности. Дело направлено на новое рассмотрение. (Определение № 5-КГ24-146-К2)
- Член СНТ имеет право на бесплатное приобретение в собственность выделенного ему земельного участка независимо от того, зарегистрировало ли само СНТ факт своего создания
Фабула: К. было отказано в бесплатном оформлении в собственность земельного участка в СНТ, так как, по мнению ДГИ, участок СНТ был зарегистрирован после вступления в силу закона, позволяющего такую приватизацию.
К. указал, что участок был предоставлен садовому товариществу еще в 1982 г., а СНТ оформило правоотношения позднее. Суд первой инстанции счел доводы истца правомерными. Суды вышестоящих инстанций в иске отказали, так как СНТ было создано только в 2008 г., и его правовая связь с заводом, которому была выделена земля, не доказана.
Позиция ВС РФ: Факт регистрации создания СНТ не имеет значения, если фактически товарищество существовало и до этой регистрации. Иные выводы о дате предоставления ЗУ, а также об отсутствии доказательств правовой связи СНТ с заводом, которому был предоставлен исходный участок, сделаны с нарушением правил ч. 2 ст. 61 ГПК РФ. (Определение № 41-КГ24-49-К4)
- Закон допускает раздел жилого дома на объекты блокированной застройки, если соблюдены требования градостроительного и земельного законодательства
Фабула: В. обратилась в суд с иском о разделе дома, находящегося в долевой собственности с В.З., на два отдельных объекта блокированной застройки, ссылаясь на то, что каждая часть дома имеет признаки такого объекта. Ранее решением суда доля В. в доме была выделена в натуре. Но ответчик зарегистрировала дом как единый объект. Суды трех инстанций в иске отказали.
Позиция ВС РФ: Суды не учли изменения в законодательстве о домах блокированной застройки (с 1 марта 2022 г.), которые упростили требования к их разделу. Также не был учтен вступивший в силу судебный акт о выделе доли истца в натуре. Дело направлено на новое рассмотрение для учета всех обстоятельств и норм законодательства, включая в том числе изменения в строительных нормах и правилах (приказы Минстроя, СНИП). (Определение № 16-КГ24-1-К4)
Разрешение споров, возникающих из договорных отношений
- Срок исковой давности по требованию о взыскании долга по договору займа следует исчислять с учетом согласованного сторонами условия договора о его автоматической пролонгации
Фабула: М. обратился в суд с иском к И. о взыскании долга по договору займа. Суды отказали, сочтя, что срок исковой давности пропущен, так как он истек через три года после первоначальной даты возврата займа. Ответчик не отрицала получение денег, но заявила о пропуске срока ИД.
Позиция ВС РФ: Суды не учли условие договора займа об автоматической пролонгации при отсутствии уведомления о расторжении. Тот факт, что заемщики выплачивали проценты после первоначальной даты возврата займа, подтверждает, что договор фактически пролонгировался. Срок исковой давности следует исчислять с учетом пролонгации договора. Дело направлено на новое рассмотрение. (Определение № 16-КГ24-36-К4)
- Обязанность поручителя возместить судебные издержки кредитора по взысканию долга с основного должника, если они не возмещены самим должником, не ставится в зависимость от того, были ли они понесены в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде, при предъявлении первоначального либо встречного иска
Фабула: Т. обратился в суд с иском к Б., поручителю должника, о взыскании долга, включая судебные расходы, понесенные Т. при взыскании долга с основного должника в арбитражном суде. Суды в требованиях о взыскании судебных расходов отказали, считая, что они понесены в арбитражном процессе.
Позиция ВС РФ: Необходимо обратить внимание на толкование п. 2 ст. 363 ГК РФ (Ответственность поручителя). Поскольку поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, он несет ответственность и за судебные издержки кредитора по взысканию долга с основного должника, если эти издержки не были возмещены самим должником. Не имеет значения, в каком суде (общей юрисдикции или арбитражном) и по какому иску (первоначальному или встречному) были понесены эти расходы. Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение. (Определение № 5-КГ24-132-К2)
Споры, возникающие из обязательственных отношений
- Обращение покупателя в суд после истечения гарантийного срока не является основанием для отказа в иске, если он подтвердит, что недостатки были им обнаружены в течение гарантийного срока
Фабула: Компания построила дом и продала его предпринимателю, который затем перепродал его покупателю. Последний обнаружил в нем недостатки в несущей конструкции и потребовал от компании возмещения убытков. Покупатель уступил это право требования обществу, которое обратилось в суд. Суды в иске отказали, так как претензия была направлена после истечения двухлетнего срока для предъявления требований по качеству объекта.
Позиция ВС РФ: Решения нижестоящих судов отменены.
Двухлетний срок обнаружения недостатков не является сроком исковой давности. Если недостатки возникли в гарантийный срок, обращение в суд после его истечения не лишает покупателя права на защиту. Суды должны были рассмотреть доводы истца о том, что недостатки были обнаружены именно в течение двух лет с момента передачи объекта. Бремя доказывания данного факта лежит на истце. (Определение № 306-ЭС25-1348)
Практика применения земельного законодательства
- Использование зданий на арендуемых публичных земельных участках в коммерческих целях не дает основания для применения льготной ставки при исчислении арендных платежей
Фабула: Общество арендовало участок под административное здание (ОКН). Арендодатель требовал в суде взыскать задолженность за аренду по ставке 1,5%, исходя из цели его предоставления и вида разрешенного использования (ВРИ). Суд первой инстанции иск удовлетворил, вышестоящие суды снизили ставку до 0,01%, посчитав, что льгота применяется автоматически, так как участок находится в зоне ОКН.
Позиция ВС РФ: Акты нижестоящих судов отменены.
- Принцип единства судьбы земельного участка и ОКС предполагает соответствие ВРИ участка фактическому использованию здания.
- Основными критериями определения ставки арендной платы служат вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость участка.
- Арендатор, использующий здание в коммерческих целях, обязан доказать право на льготную ставку.
- Наличие у здания статуса ОКН и обязанность арендатора по его сохранению сами по себе не дают права на льготу без учета цели предоставления объекта.
Иное толкование применения льготной ставки влечет необоснованные предпочтения. Предоставление льгот организациям, использующим ОКН в коммерческой деятельности, в ущерб организациям, использующим их в историко-культурной деятельности, недопустимо. (Определение № 305-ЭС25-2979)
- Положения о бесплатном сервитуте для линейных объектов, возведенных до 01.09.2018, не применяются, если для изменения, увеличения протяженности линейного объекта, его реконструкции требуется использование новых земельных участков
Фабула: Обществу установили публичный сервитут для эксплуатации камер СОД на земельных участках в частной собственности. Собственник участков обратился в суд с требованием заключить соглашение об оплате сервитута. Три инстанции в иске отказали, посчитав камеры частью нефтепровода, право собственности на который возникло у общества до 01.09.2018, следовательно, плата не устанавливается.
Позиция ВС РФ: Судебные акты отменены.
- Ненаправление ответа на проект соглашения или направление его после 14-дневного срока не лишает собственника участка права на заключение соглашения, в том числе в судебном порядке.
- Последствия неподписания собственником участка соглашения в установленные сроки ограничиваются правом обладателя сервитута осуществлять его на условиях направленного им проекта до заключения соглашения.
- Камеры СОД были введены в эксплуатацию как самостоятельный объект, поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на общество, что означает создание нового объекта.
- Использование этого объекта для нефтепроводов не дает право на бесплатный сервитут на участках, на которых он возведен.
- Публичный сервитут установлен для эксплуатации камер СОД, а не нефтепровода.
- Законодательство не позволяет применять правила о бесплатном сервитуте в случае изменения, увеличения протяженности линейного объекта, его реконструкции, требующих использования новых участков. (Определение № 306-ЭС25-1735)
Практика применения градостроительного законодательства
- Для перевода жилого дома в нежилой необходимо доказать соответствие объекта требованиям законодательства, указав цель использования, и не использовать перевод как способ ухода от общей процедуры строительства коммерческого объекта
Фабула: Администрация отказала ИП в переводе жилых домов в нежилые из-за отсутствия экспертизы. Суды трех инстанций признали отказ незаконным.
Позиция ВС РФ: Акты отменены. Судам необходимо установить функциональное назначение спорных объектов, их соответствие требованиям строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, не нарушить права третьих лиц, в том числе смежных пользователей, а также убедиться в отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при их использовании неопределенным кругом лиц. (Определение № 306-ЭС25-218)
Применение законодательства о налогах и сборах
- Пониженная ставка земельного налога не применяется к участкам, приобретенным для ИЖС, но используемым в предпринимательской деятельности
Фабула: ИП оспаривал начисление земельного налога по ставке 1,5% вместо 0,3% на участки ИЖС, переданные в аренду обществу для обслуживания жилищного фонда по инвестиционному соглашению. Суды удовлетворили требования предпринимателя.
Позиция ВС РФ: Судебные акты отменены. Для применения пониженной ставки важно не только ВРИ участка, но и его фактическое использование по целевому назначению. Пониженная ставка для участков ИЖС направлена на государственную поддержку граждан, строящих для проживания, а не на получение прибыли от реализации участков или их использования в качестве активов. Коммерческое использование участка, предназначенного для ИЖС, исключает применение пониженной ставки. (Определение № 309-ЭС25-172)
- Налогоплательщик вправе принять к вычету НДС, уплаченный за товары, ввезенные для гарантийного ремонта, даже если они были безвозмездно переданы иностранным поставщиком
Фабула: Налоговый орган отказал обществу в вычете НДС, уплаченного при ввозе запчастей для гарантийного ремонта оборудования, полученных безвозмездно от иностранного поставщика. Суды поддержали налоговый орган.
Позиция ВС РФ: Судебные акты отменены, требование общества удовлетворено. НК РФ не содержит условия об обязательной оплате ввозимого товара для применения вычета НДС. Для вычета НДС необходимо: 1) фактическое перемещение товаров через границу, 2) уплата налога, 3) принятие товаров к учету, 4) использование товара в деятельности, облагаемой НДС. Общество выполнило эти условия, что подтверждается документально, а запчасти были использованы для ремонта оборудования. (Определение № 301-ЭС25-3037)
- Соразмерность уменьшения стоимости поставленного некачественного товара должна определяться с учетом НДС
Фабула: Поставщик поставил некачественный угольный концентрат. Покупатель потребовал соразмерного уменьшения стоимости товара, включая НДС. Суды трех инстанций взыскали сумму уменьшения стоимости без учета НДС, посчитав, что покупатель неосновательно получит НДС дважды, а поставщик дважды его уплатит.
Позиция ВС РФ: Судебные акты отменены в части отказа в удовлетворении требований, и с поставщика взыскан НДС. Суды не учли, что согласованная цена подлежала уменьшению на сумму, включающую НДС. Уменьшение цены поставленного товара, первоначально оплаченного полностью, предполагает выплату покупателю соразмерного уменьшения стоимости, включая НДС. (Определение № 305-ЭС25-115)
Позиция ВС РФ нивелирует опасения судов предыдущих инстанций о «двойной уплате» и «двойном получении» НДС. Первично цена товара была установлена с учетом НДС, следовательно, и корректировка этой цены (в сторону уменьшения из-за ненадлежащего качества) должна производиться, исходя из первоначальной цены, то есть также с НДС.
Фактически это не двойная уплата/получение НДС, а корректировка цены товара, включающей НДС, в соответствии с договорными условиями. Важен принцип, что если первоначальная цена включала НДС, то и все дальнейшие расчеты, связанные с её изменением, должны это учитывать.
Выводы из приведенных судебных дел полезны участникам правовых отношений в части:
- Предотвращения убытков и повышения финансовой грамотности:
Арендаторам: вывод по делу показывает, как минимизировать арендные платежи при незаконном отказе ОМСУ передать землю в собственность.
Импортерам: позволяет правомерно использовать вычет НДС при гарантийном ремонте, даже если товар получен безвозмездно, экономя значительные суммы.
Продавцам и покупателям: указывает на необходимость учета НДС при уменьшении стоимости некачественного товара, предотвращая судебные споры и финансовые потери.
Владельцам участков ИЖС: предупреждает о недопустимости использования участков в коммерческих целях для сохранения пониженного налогового тарифа.
- Защиты своих прав и интересов:
Членам СНТ: позволяет реализовать право на бесплатное приобретение земли даже при отсутствии регистрации СНТ.
Покупателям: дает возможность обратиться в суд после истечения гарантийного срока, если недостатки были обнаружены вовремя.
Кредиторам/заимодавцам: помогает правильно исчислять сроки исковой давности по договорам займа с автопролонгацией, обеспечивая своевременное взыскание долгов.
Поручителям: уточняет их ответственность по возмещению судебных издержек независимо от юрисдикции суда.
- Предупреждения нарушений законодательства:
Владельцам домов: суд указал на требования к разделу жилого дома на объекты блокированной застройки, чтобы избежать нарушений градостроительного и земельного законодательства.
При переводе жилого помещения в нежилое: необходимо доказать соответствие объекта требованиям законодательства, указав цель его использования, и не использовать перевод как способ ухода от общей процедуры строительства коммерческого объекта.