Юристы STREAM разобрали ряд крайне типичных ситуаций, касающихся помещений многоквартирных домов, жильцы которых активно занимаются перепланировкой и обустройством своих квартир, нередко нарушая правила пользования общим имуществом, непосредственно задевая права соседей.
Несмотря на стремление к индивидуализации жилого пространства, важно помнить о необходимости строгого соблюдения действующего законодательства, строительных норм и правил, а также требований безопасности при проведении перепланировок помещений в МКД. Самовольные действия могут не только повлечь за собой юридическую ответственность, но и поставить под угрозу безопасность всего дома и комфорт проживания соседей.
Ниже приведены случаи, когда жильцы без согласований удаляют вентиляционные системы, переносят стояки, монтируют в стены батареи отопления, сносят несущие конструкции в балконных блоках, устанавливают ограждения для хранения на общей территории. Поэтому, с одной стороны, прежде чем приступать к любым работам, нужно тщательно изучить нормативные акты, получить необходимые согласования, ознакомиться с судебной практикой. С другой стороны, немаловажен и тот факт, не нарушают ли жильцы ваши законные интересы. Хотите знать больше, чтобы избежать конфликтных ситуаций? Рекомендуем вам несколько свежих судебных решений.
♦ Суд обязал собственников демонтировать незаконные стены и дверь в общем коридоре МКД
Суть спора: Собственники квартир в МКД самовольно перегородили общий коридор стенами и металлической дверью, заставив его вещами, создав препятствия и нарушив пожарные нормы (2КСОЮ от 18.09.2025 г. по делу № 88-19416/2025).
УК (ГБУ «Жилищник») потребовал в суде от ответчиков демонтировать конструкции и убрать вещи, расценив это как незаконную перепланировку и нарушение прав жильцов. Собственники между тем утверждали, что УК не является надлежащим истцом. Три инстанции поддержали УК.
Позиция суда: УК обязана обеспечивать безопасность дома, сохранность общего имущества и соблюдение норм эксплуатации. Нарушения создают угрозу пожарной безопасности, что при осмотре подтвердила МЧС, и препятствуют пользованию общим имуществом, предоставляя УК право требовать их устранения. Решение собрания собственников не отменяет требований безопасности и технической документации.
♦ Суд обязал собственника демонтировать перегородку и дверь в общем коридоре МКД
Суть дела: Г., установил перегородку и дверь в приквартирном холле на этаже, заставив его личными вещами. ГБУ «Жилищник» обратилось к Г. с иском в суд с требованием обязать ответчика привести общий тамбур в надлежащее санитарное состояние, освободить его от личных вещей и демонтировать перегородку с дверью, ведущую к соседним квартирам (2КСОЮ от 26.08.2025 г. по делу № 88-20188/2025).
Суды трех инстанций: требования истца удовлетворены, так как перечисленные действия ответчика являются незаконным самовольным распоряжением местами общего пользования в МКД и нарушают права его жителей.
♦ Перегородку и дверь в тамбур на лестничной клетке могут признать незаконной
Суть спора: ГБУ «Жилищник» обратилось в суд с иском к собственникам квартиры о демонтаже перегородки в арочном проеме и двери, установленных в помещении лестничной клетки. Управляющая организация посчитала, что эти конструкции незаконно занимают часть общего имущества МКД (КСОЮ от 24.06.2025 г. № 88-14792/2023).
Суды трех инстанций удовлетворили иск ГБУ «Жилищник». Доводы ответчиков о давности установки (2001 г.), согласии филиала «Мосинжстрой» от 2001 г., в котором он учел обращение З.А.С. и письменное согласие жильцов соседних квартир, посчитав возможным установку металлической двери на лестничной площадке без отчуждения отгораживаемой площади, отклонены.
Одновременно в этом письме было указано, что установку металлической двери необходимо согласовать с УГПС МВД ЮЗАО и получить решение МВК, утвержденное префектом. Таких документов ответчиками не представлено, в связи с чем эти доводы о законности установки нельзя признать обоснованными.
Указание на то, что другие собственники аналогичным образом отгородили тамбур, о незаконности принятого в отношении ответчиков решения не свидетельствует.
Суждение о нарушении прав иных лиц, не привлеченных к участию в деле, также основанием для отмены судебного акта не является, поскольку данные лица вправе самостоятельно обратиться в суд, решения об ограничении прав которых суд не принимал.
♦ Суд обязал ответчиков восстановить перепланированные вентиляционные блоки
Суть спора: Собственники квартир в МКД перепланировали вентиляционные блоки, нарушив инженерную систему в нижних квартирах. ЖСК обратился в суд, требуя привести блоки в исходное состояние. Ответчики добровольно отказались устранить нарушение, ссылаясь на то, что они согласовали проект перепланировки с префектурой. Три инстанции поддержали иск ЖСК (2КСОЮ по делу от 13.05.2025 по делу № 88-9746/2025).
Позиция суда: Суд обязал собственников восстановить спорные блоки, поскольку экспертиза подтвердила технические нарушения, препятствующие движению воздуха. Довод о согласовании перепланировки префектурой был отклонен, так как отсутствовал акт о завершенном переустройстве, а также разрешение ОМСУ, что необходимо в соответствии со ст. 26 ЖК РФ.
♦ Замуровал стояки – отвечай в суде: УК выиграла дело о доступе к общему имуществу МКД
Суть спора: ЖСК (управляющая компания) обратился в суд с иском к собственнику квартиры, требуя вернуть в первоначальное состояние стояки отопления, ГВС, ХВС и водоотведения, которые были замурованы и перенесены не по проекту дома, что вызвало сбой работы инженерных систем и оборудования.
Вследствие этих действий актом обследования зафиксирована невозможность осмотра стояков. Предписание ЖСК об устранении нарушений ответчик проигнорировал. Согласования перепланировки с ОМСУ отсутствовали (2КСОЮ от 27.11.2025 по делу № 88-28917/2025).
Три судебные инстанции поддержали требования ЖСК. Самовольная перепланировка стояков без согласования с ОМСУ является нарушением. УК, обеспечивающая коммунальные услуги и содержание общего имущества, вправе требовать вернуть функциональность отопительных систем согласно проекту дома в первоначальное состояние, а также обеспечить доступ в помещение для обследования систем отопления.
♦ Шумный кондиционер без согласия на установку: решение суда в пользу истца
Суть спора: Истец обратилась в суд с иском к ответчику, требуя демонтировать кондиционер, установленный ответчиком на общей стене дома возле окна истца. Кондиционер создает шум, мешает отдыхать и проветривать помещение. Установка не предусмотрена проектом дома, согласия собственников нет, разрешительные документы отсутствуют. Ответчик ссылалась на решение общего собрания МКД и отсутствие порядка согласования установки кондиционеров в муниципалитете (2КСОЮ от 30.09.2025 по делу № 8г-25574/2025).
Позиция суда: Ответчик обязан демонтировать кондиционер и восстановить стену дома. Установлено несоответствие размещения кондиционера правилам землепользования и застройки. Общее собрание собственников дома проведено уже после монтажа кондиционера, его установка нарушает требования СанПина по уровню шума, что подтверждено экспертизой.
♦ Проем в несущей стене: собственника обязали вернуть балкон в исходное состояние
Суть спора: Г. демонтировала в своей квартире оконный блок, обустроив дверной проем в несущей стене между балконом и комнатой без разрешительной документации. Соседи обратились в Мосжилинспекцию, которая провела проверку и обратилась в суд с требованием обязать ответчицу привести помещение в первоначальное состояние (2КСОЮ от 2.09.2025 г. по делу № 88-20866/2025).
Три судебных инстанции иск удовлетворили. Перепланировка была произведена без учета технических и градостроительных норм, что подтверждено актом осмотра инспекции и судебной экспертизой. Суд обязал собственника заложить проем кирпичной кладкой в несущей стене согласно проекту.
♦ Граница между балконами: суд обязал собственника перенести перегородку
Суть спора: Истец обратился в суд, требуя признать незаконной перепланировкой перегородку между балконами квартир и обязать ответчика вернуть ее в первоначальное состояние. По мнению истца, перегородка была установлена не по плану БТИ. Заключения специалистов, представленные сторонами, противоречили друг другу (2КСОЮ от 24.06.2025 г. по делу № 88-14792/2023).
Позиция суда: Первая инстанция истцу в требованиях отказала. Апелляционный суд, основываясь на судебной экспертизе, установил, что перегородка между балконами не соответствует плану БТИ и должна быть смещена на 0.8 метра. Суд обязал ответчиков перенести перегородку. Вместе с тем признаков реконструкции, перепланировки, переустройства между смежными балконами установлено не было, поэтому кассационный суд ограждающую конструкцию незаконной не признал.
В заключение
В случае возникновения приведенных проблем нельзя исключать, в первую очередь, их мирного урегулирования. В этом отношении не стоит недооценивать возможности общедомового чата, который сегодня является популярной и эффективной коммуникационной площадкой. Он помогает жителям оперативно реагировать и находить решения для множества насущных вопросов, содействуя их выявлению, сбору необходимой информации, оказанию поддержки соседям и поиску свидетелей.
Однако важно помнить, что чат не обладает юридической силой, и высказанные в нем жалобы или требования не являются основанием для официальных действий. Чтобы ваши претензии получили юридический вес, необходимо оформлять официальные обращения в управляющую компанию, контролирующие органы и при необходимости в суд.
Основные правила для собственников, планирующих перепланировку
Любые изменения в вашей квартире, затрагивающие общее имущество дома (вентиляция, стояки, несущие стены и т.д.), требуют обязательного согласования с органами местного самоуправления (ОМСУ) и, возможно, с управляющей компанией (УК). Не начинайте работы без получения необходимых разрешений.
Нужно учитывать основное правило: безопасность – превыше всего. Перепланировка не должна нарушать строительные нормы и правила, создавать угрозу обрушения конструкций, ухудшать работу инженерных систем, нарушать противопожарную безопасность. Самовольные загромождения коридоров, лестничных клеток, балконов находятся в зоне особого внимания. Это прямым образом нарушает права других жильцов и создает угрозу безопасности. А перепланировка вентиляционных блоков и изменение положения стояков отопления и водоснабжения относятся к одним из самых распространенных нарушений, влекущих за собой судебные иски и необходимость восстановления первоначального состояния.
Выводы для тех, чьи права нарушены перепланировкой
Не терпите бездействие. Если вы считаете, что перепланировка соседской квартиры нарушает ваши права и интересы (шум, перекрытие доступа к общему имуществу, угроза безопасности), не молчите. Начните с обращения в вашу управляющую компанию и контролирующие органы. Они обязаны реагировать на нарушения и принимать меры. Одновременно можно обратиться в Мосжилинспекцию.
Фиксируйте нарушения. Собирайте доказательства: фотографии, видео, акты осмотра, заключения экспертов. Если обращения в УК и контролирующие органы не принесли результата, подавайте иск в суд. УК и жилищные инспекции, как правило, сами заинтересованы в таких процессах, а суды в своих решениях неоднократно подчеркивают обязанность УК обеспечивать безопасность дома, сохранность общего имущества и соблюдение норм эксплуатации.
⇒ Дополнительно подробную инструкцию о том, что входит в обязанности управляющей компании от старшего юриста STREAM Анастасии Гришиной, можно посмотреть здесь.