Предлагаем вашему вниманию судебную практику по делам о сносе самовольной постройки. В обзоре приведены случаи, в которых спорный объект был признан самовольной постройкой; и в то же время есть примеры, в которых суд встал на сторону ответчика и счел строение законным и правомерным.
Ответчики по делу о сносе самовольной постройки доказывали, что спорный объект (павильон) не является недвижимым имуществом, а представляет собой сборно-разборную конструкцию. Суд не принял их точку зрения. В кейсе приведены два дела с похожим обоснованием. Особенностью конкретного случая являлось и то, что само сооружение строилось в Краснодарском крае, где такие постройки очень популярны. Вместе с тем аргументированно отстоять ее ответчикам не удалось. О том, как рассуждал суд и какие доводы привели стороны, в материале ниже.
Городская администрация обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям с требованием снести объект капитального строительства. Предприниматели строили павильон. Объект находился на стадии возведения первого этажа площадью около 400 кв. м. Администрация настаивала, чтобы снос сооружения состоялся в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. Кроме того, она требовала взыскать с ИП неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта. Сам снос должен был состояться силами ответчиков (дело № А32-14871/2020).
Первые инстанции в удовлетворении иска администрации отказали, тогда как кассационный суд их решения отменил и направил дело на новое рассмотрение.
При повторном круге суд удовлетворил требования администрации частично. Он пересмотрел сроки и обязал не в один, а в три месяца со дня вступления решения в законную силу снести одноэтажное строение и наружные ограждающие конструкции. В случае неисполнения решения ответчиками в срок суд указал, что администрация вправе сама за свой счет снести павильон и отнести расходы на ответчиков.
Апелляционная инстанция согласилась и оставила решение без изменения. Индивидуальные предприниматели обратились в кассацию.
В частности, они отметили, что спорный павильон не является объектом недвижимого имущества, а представляет собой сборно-разборную конструкцию, а выводы судов не соответствуют доказательствам в деле. Поскольку экспертами установлено, что павильон может быть перенесен на новое место с сохранением своего назначения, то абстрактен вывод суда о том, что использование при строительстве технологий легких стальных конструкций не означает, что в итоге создастся объект, который может быть перенесен. Суды должны были дать оценку торговому павильону на основании выводов строительно-технической экспертизы.
Кассационная инстанция тем не менее решила, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Что указал суд
Суд установил, что ответчики являются арендаторами земельного участка Краснодарского края.
Апелляционная инстанция иск к администрации об оспаривании решения органа местного самоуправления удовлетворила, отказ администрации в рассмотрении заявки ИП о предварительном согласовании места размещения объекта на участке для строительства объекта оптовой/мелкооптовой торговли признала незаконным.
Судебная коллегия по административным делам установила целый перечень конкретных мероприятий, необходимых для завершения процедуры выделения земельного участка без проведения торгов, и возложила на администрацию обязанность, в частности, заключить с ИП договор аренды земельного участка.
Исходя из этих определений краевого суда администрация (арендодатель) и арендатор заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого в аренду ИП был предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования «объект оптовой/мелкооптовой торговли» на 10 лет.
По договору уступки права и обязанности по договору аренды земельного участка были переданы от ответчиков индивидуальным предпринимателям.
Следуя нормам земельного законодательства, представители управления муниципального контроля администрации выявили, что на спорном участке строится павильон без разрешительной документации. В качестве доказательства они приложили акт с фотоматериалами. Полагая, что спорный павильон строится без документов на участке, использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Помимо этого, в деле участвовал собственник смежного земельного участка. Он сообщил, что на его территории находятся производственные объекты: кондитерский цех, склад, подсобные помещения, трансформаторная подстанция. По его словам, строящийся павильон ответчиков расположен с нарушениями, на расстоянии 1 м от предприятия пищевой промышленности, а также на расстоянии около 3 м от трансформатора, в то время как противопожарное расстояние между подстанцией и строящимся зданием должно составлять не менее 12 м.
Это подтверждается, в частности нормами о том, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением технических регламентов, безопасности территорий, инженерных требований и требований гражданской обороны и т.д.
(ст. 2 ГрК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет (абзац 4 п. 2 ст. 222 ГК).
При решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее к недвижимым объектам. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.
В соответствии с позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09, суд сам должен дать квалификацию объекту, основываясь на фактических обстоятельствах, и определить, отвечает ли объект недвижимого имущества признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК.
Суды первой и апелляционной инстанций по указанному делу пришли к выводу о том, что фундаментная плита соответствует определению малозаглубленный фундамент и при демонтаже и перемещении объекта, фундамент, как один из элементов конструкции здания, будет утрачен.
Использование при строительстве технологии легких стальных конструкций (металлического каркаса) не означает, что в итоге создается объект, который может быть перемещен без несоразмерного ущерба его назначению. Технология стального каркаса применяется в том числе при возведении многоэтажных жилых и офисных домов. Определяющим является возможность воспроизведения такого объекта на новом месте с минимальными потерями и в функциональном виде. Сам по себе каркас строения недостаточен для вывода о возможности его перемещения. Потребуется обустройство нового фундамента, подключение к инженерным коммуникациям, изменятся размерные характеристики объекта (поскольку не установлено такого типа соединения металлоконструкций с фундаментом, который такое изменение бы исключал).
Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.06.2020 по делу № А32-27504/2019.
Эксперты в своем заключении установили, что внутри спорного здания имеются: перегородки – гипсокартонные листы по алюминиевому каркасу толщиной 100 мм с прослойкой утеплителя; в помещениях смонтированы звуковые автономные установки пожарной сигнализации, заполнение дверных и оконных проемов алюминиевой ригельной системы, внутренняя отделка – полы облицованы керамической плиткой по выравнивающей цементной стяжке, поверхности стен зашпатлеваны и окрашены (в санузлах плитка), подвесные потолки.
Исходя из технических свойств, такие строительные материалы, как гипсокартон, керамическая плитка после монтажа и последующего демонтажа не могут быть повторно использованы без потери их характеристик, обеспечивающих надлежащее назначение. В связи с чем, при демонтаже спорного объекта будет утрачена внутренняя отделка всех помещений. Спорное строение оснащено инженерно-техническими системами в виде трубопроводов канализации, водоснабжения и электроснабжения, которые также не подлежат повторному использованию.
Суды установили, что, несмотря на сборно-разборные каркасные свойства здания, спорное сооружение в целом не является разборным.
При новом рассмотрении дела с учетом проведения дополнительной судебной экспертизы и указаний кассационной инстанции, суд пришел к выводу, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества – является объектом капитального строительства в виде сооружения, имеющего самостоятельное хозяйственное назначение.
Между тем есть и иная практика, в которой не все спорные объекты признаются самовольной постройкой и суды принимают сторону ответчика или истца, который захотел правомерно оформить свои строения. Для примера приведем довольно занятное дело того же округа.
Суд не признал кафе самовольной постройкой: как кафе «Бородач» устояло в суде
Районная администрация сельского поселения обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки – кафе «Бородач» общей площадью 82 кв. м. (дело № А32-51206/2021).
Две первые инстанции в удовлетворении требований администрации отказали со ссылкой на то, что спорное строение не является объектом недвижимого имущества и, соответственно, самовольной постройкой.
Суд мотивировал это тем, что по результатам экспертизы кафе возведено в границах принадлежащего предпринимателю на праве собственности участке, не является объектом капитального строительства, соответствует нормам санитарно-эпидемиологической, пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суды также сделали вывод о пропуске администрацией срока исковой давности.
Тогда администрация обратилась в кассацию с жалобой, в которой просила решения нижестоящих судов отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. По ее мнению, суды не учли, что предпринимателем нарушен вид разрешенного использования участка, не по целевому назначению для эксплуатации торгово-офисного здания, а под эксплуатацию кафе «Бородач».
Администрация дополнила, что кафе обладает признаками самовольной постройки, является объектом недвижимого имущества (возведено на бетонном фундаменте), к нему подведены инженерные коммуникации – канализация, водоснабжение, электроснабжение) и ему присвоен постоянный адрес.
Также, по мнению администрации, суд не учел, что кафе возведено без разрешительных документов. При строительстве допущены существенные нарушения, в том числе в части противопожарных отступов от расположенного на расстоянии менее одного метра здания. Кроме того, суд неверно применил срок исковой давности и не учел, что уведомление управления имущественных отношений администрации о выявлении самовольной постройки и документы, подтверждающие наличие признаков таковой, поступили в администрацию 08.09.2021. В связи с этим срок исковой давности надлежит исчислять с 08.09.2021, а не с года постройки.
Вместе с тем кассационная инстанция, изучив материалы дела, решила администрации отказать.
Как рассуждал суд
Из материалов дела следует, что земельный участок, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации торгово-офисного здания, принадлежит предпринимателю на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 24.08.2021. В пределах его участка расположены также здание и кухня. В акте обследования от 26.08.2021 № 20, на участке возведен объект капитального строительства – кафе «Бородач», сведения о котором содержатся в ЕГРН.
Согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения участок и кафе расположены в общественном центре, при этом кафе выступает за зону застройки многоквартирными домами. Рассматривая подобные иски, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении нарушения градостроительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. (п. 26 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Положения ГК о самовольной постройке не распространяются на отношения, связанные с объектами, не являющимися недвижимым имуществом, а также на переустройство имущества, в результате которых не создано новое строение.
По данным экспертизы спорное строение соответствует актуальным редакциям СНиП, техническому регламенту о пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и иным нормативам, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг. Также установлено, что кафе не обладает техническими признаками недвижимого имущества и капитального строительства, в связи с чем установленные параметры разрешенного строительства, в том числе в части минимального отступа от границ соседнего земельного участка, неприменимы к данному объекту. Сохранение строения не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Доказательств обратного администрация не представила.
Суды поддержали позицию предпринимателя о том, что кафе не является объектом недвижимости и не подлежит сносу, отклонив доводы администрации как необоснованные. Кроме того, указал суд, администрация не уточнила, каким образом будет защищен публичный интерес в случае сноса кафе, расположенного на принадлежащем предпринимателю участке.
О пропуске срока исковой давности
В суде первой инстанции предприниматель заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Применительно к положениям ст. 222 ГК РФ исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 постановления № 10/22), и не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 и 7 ИП Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).
По результатам судебной экспертизы установлено, что строение угрозу жизни и здоровью граждан не создает, спорное строение возведено на принадлежащем предпринимателю на праве собственности земельном участке, следовательно, в данном случае нормы об исковой давности подлежат применению.
Общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Кафе было возведено в 2016 г., а с исковым заявлением о сносе строения администрация обратилась в суд 08.11.2021, то есть за пределами трех лет.
Кроме того, истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). В итоге суд счел обоснованным в иске администрации о сносе самовольной постройки отказать.
В следующем деле также приведены доводы, по которым суд встал на сторону собственника и отказался признать здания на участке самовольной постройкой
Глава крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) на своем участке построил гараж с мастерской и два здания-хранилища зерна. Постройки были ему необходимы, так как он занимался выращиванием зерновых и бобовых культур, а гараж использовал для содержания сельскохозяйственной техники. Он обратился в местную администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов. Администрация ему в этом отказала. Невозможность получения разрешения на ввод зданий в эксплуатацию явилась основанием для обращения главы КФХ в арбитражный суд (А04-5577/2020).
Суд назначил строительно-техническую экспертизу, перед которой поставил следующие вопросы: являются ли постройки объектами недвижимого имущества; какова степень их готовности в процентном соотношении, соответствуют ли строения нормам земельного законодательства, имеется ли угроза здоровью и безопасности граждан, отвечают ли объекты противопожарным, санитарным и строительным нормам и правилам.
Поскольку экспертиза признала все перечисленное соответствующим законодательству, суд не нашел оснований истцу в иске отказать. Вместе с тем суд отметил, что при таких обстоятельствах уже администрация несет риск наступления последствий при несовершении ей правомерных действий.