Исследование юридической компании Consul Group, опубликованное в «Ведомостях», показало: в 93% дел об изъятии недвижимости для государственных нужд собственникам удается увеличить размер компенсации. Медианная прибавка к первоначальному предложению города составила около 35%, а в отдельных случаях компенсация вырастала в несколько раз.
Старший партнер компании О2-STREAM Евгения Пешкова прокомментировала исследование и рассказала о судебной практике, сценариях для собственников и предстоящих изменениях в законодательстве.
Результаты исследования соответствуют практике
«Такая аналитика в целом соответствует той судебной практике, которую мы наблюдаем. В спорах об изъятии недвижимости для государственных нужд собственникам действительно достаточно часто удается добиться увеличения размера возмещения. В нашей практике речь может идти как о прибавке в пределах 20–30%, так и, в отдельных случаях, об увеличении компенсации в несколько раз. Поэтому показатель в 35% выглядит вполне реалистично, хотя конкретный результат всегда зависит от объекта и исходной оценки».
Три сценария для собственника
Как отмечает Евгения Пешкова, у собственника, чья недвижимость подлежит изъятию, есть несколько вариантов действий:
- первый — согласиться с предложенной суммой и заключить соглашение об изъятии. Этот вариант чаще встречается в отношении небольших объектов, в том числе принадлежащих физическим лицам, когда потенциальная выгода от спора может оказаться сопоставимой с затратами на оценщиков, экспертов и судебное сопровождение;
- второй — еще до суда провести собственную оценку, выявить недостатки отчета, на основании которого рассчитано предложение города, и попытаться скорректировать сумму при согласовании условий соглашения. Здесь критически важны сроки: собственнику необходимо активно включаться в процесс сразу после получения предложения об изъятии;
- третий — если договориться не удалось либо сроки были пропущены — оспаривать размер возмещения в суде. Именно в суде картина нередко меняется в пользу собственника. Назначенная судом экспертиза позволяет заново исследовать стоимость объекта и иные составляющие убытков в рамках состязательного процесса, когда каждая сторона может представить свои доказательства, оспаривать методику и ставить вопросы эксперту.
Почему первоначальная оценка отличается от итоговой суммы
«Основная причина существенного расхождения между первоначальным предложением и итоговой суммой, на мой взгляд, заключается в качестве исходной оценки. На практике отчеты, положенные в основу предлагаемого городом возмещения, достаточно часто носят формализованный характер и не в полной мере учитывают реальную рыночную ситуацию, индивидуальные характеристики объекта, его коммерческий потенциал и весь объем убытков, возникающих у собственника вследствие изъятия».
По мнению эксперта, конфликт интересов объективно заложен в самой конструкции процедуры: публичный собственник заинтересован в разумном расходовании бюджетных средств, тогда как владелец недвижимости — в получении полного и справедливого возмещения. Проблема возникает, когда стремление сократить расходы приводит к тому, что первоначальная оценка оказывается заметно ниже реальной рыночной стоимости.
ом Евгения Пешкова подчеркивает, что ответственность за качество оценки нельзя возлагать только на публичную сторону:
«Сам собственник также должен быть заинтересован в объективном определении стоимости: обеспечить оценщику доступ к объекту, предоставить техническую, финансовую и иную необходимую документацию, раскрыть обстоятельства, которые могут влиять на стоимость недвижимости и размер убытков, а не препятствовать проведению исследования».
Пока исходные оценки будут существенно расходиться с рыночной стоимостью объектов, эта категория дел будет оставаться многочисленной. Снижение количества судебных споров возможно прежде всего тогда, когда еще на досудебном этапе обе стороны будут располагать качественной, полной и объективной оценкой изымаемого имущества.
Изменения с 2027 года: что изменится для собственников
С 1 января 2027 года проведение судебной экспертизы по данной категории дел можно будет поручить исключительно государственным экспертным организациям. В связи с этим «Ведомости» задали вопрос: не станет ли собственникам сложнее добиваться существенного увеличения компенсации?
Евгения Пешкова отвечает:
«Я бы не стала связывать передачу судебных экспертиз государственным экспертным учреждениям с неизбежным снижением размера компенсации собственникам. Сам по себе статус экспертной организации не предопределяет ни выводы эксперта, ни итог судебного спора».
Юрист обращает внимание на другое последствие — существенное увеличение сроков проведения экспертиз:
«Аналогичная ситуация уже наблюдается в спорах о самовольных постройках по ст. 222 ГК РФ, где проведение отдельных исследований было передано государственным экспертным учреждениям. Из-за высокой загрузки таких организаций подготовка заключения в отдельных случаях легко может занять больше года. Для судебного процесса это серьезная проблема, особенно с учетом закрепленного законом принципа рассмотрения дел в разумный срок».
Что касается самой оценки, заключение государственного эксперта, как и заключение негосударственной экспертной организации, не имеет для суда заранее установленной силы. Оно должно исследоваться и оцениваться наряду с другими доказательствами — с точки зрения обоснованности выводов, примененной методики, полноты исследования и соответствия требованиям законодательства.
«Стороны вправе представлять рецензии, ставить перед экспертом дополнительные вопросы, ходатайствовать о дополнительной или повторной экспертизе, а выводы экспертов впоследствии проверяются и судами вышестоящих инстанций».
Таким образом, Евгения Пешкова приходит к выводу:
«Я бы говорила не о том, что собственникам станет сложнее добиться существенного увеличения компенсации именно из-за предполагаемой «более низкой» оценки государственных экспертов. Более очевидный риск — это усложнение и затягивание самого процесса».